「土地を売りたいけど、まずは何をしたらいいんだろう」「どのように進めたらいいかわからない」
そんな売却の手順にお困りの方へ。
売却のながれ
- ステップ1．売却依頼(相談)
- 不動産売却をご相談される場合、特に気をつけて頂く点は不動産売却の際でも諸費用がかかるということです。基本的には、税金・印紙代・仲介手数料・登記費用です。
ですから、売却金額から上記の費用を差し引いた金額が手取り額ということになります。
また、税金についてはいろんな特例があります。
必ず専門家または不動産業者で確認してもらうのがよいでしょう。
当社では物件査定数・売却額から概算の諸費用を差し引いた実際の手取り額を算出いたします。 - ステップ2．調査(査定)
- 調査・査定に関しては、通常不動産会社に一任して、お客様は査定結果を待つのみ・・・と考えがちですが、事前に新聞やチラシ、インターネットなどの媒体を確認しておいた方がよろしいでしょう。
よく「相場」といいますが「相場」と「売れる価格」とはかけはなれた金額の場合もあります。
あくまでも、相場は目安にすぎませんので実際に売却（取引）されている金額を確認することをお勧めします。
当社では過去に実際に取り引きされた事例、および査定物件の近隣で現在売り出しされている事例をご説明しております。 - ステップ3．媒介契約
- 媒介契約には、３パターンあります。
- イ．専属専任媒介契約
- 特定の不動産会社に売却の依頼をし、その他の不動産会社への依頼はできません。また、依頼主自身が買主 (購入希望者) を探すことができません。
特定の不動産会社は、依頼主に対して１週間に１回以上、売却に関わる活動の報告をすることが、義務付けられています。 - ロ．専任媒介契約
- 専属専任契約と同じく特定の不動産会社へのみ依頼できます。
特定の不動産会社は、依頼主に対して２週間に１回以上、売却に関わる活動の報告をすることが義務付けられています。
また、依頼主自身が購入希望者を探すことも可能です。 - ハ．一般媒介契約
- 複数の不動産会社に、売却の依頼ができます。
また、依頼主自身が購入希望者を探すことができます。
不動産会社に、活動内容の報告義務はありません。 - 媒介契約をする場合は、専属専任または専任媒介契約が良いとおもいます。
なぜなら、一般媒介契約の場合は複数の業者に依頼している為、業者からの確認事項などに依頼主はそのつど対応することになります。専属専任・専任の場合は、不動産会社も特定(選んで頂いている)という面でも、販売活動にも磨きがかかり、また信頼関係も築いていくことができます。
- ステップ4．販売活動(物件の売り出し)
- 販売活動については、ほとんどの不動産業者は、情報誌・看板・新聞・チラシなどの媒体を使い分けています。
当社では、ホームページ・うちなーらいふ・GOOHOME・アットホームなどのインターネット広告媒体をはじめ、現地看板、チラシ、情報誌への掲載などの販売活動を行っております。
また、定期的(媒介契約に準じた)に販促活動の報告、反響報告、案内の報告などを行います。 - ステップ5．購入希望者申し込み受付
- 買い付け希望があった場合「買付け申込書」を準備してありますので、購入希望者に買い付け申込書に署名捺印して頂きます。
買い付けがあった場合は、その旨を売主様に速やかに報告し、代金の支払い方法、契約に向けて、物件の最終確認を行います。 - ステップ6．不動産売買契約
- まず、契約を交わす前に「重要事項説明書」を宅地建物取引士が取引士証を提示し、物件に関わる重要な事項の説明をします。
その際、疑問に思った点は遠慮なくお聞きください。
通常「不動産売買契約書」を用いて契約を締結します。契約書の記載内容については、事前に確認しておいた方が契約当日スムーズに進みます。
契約の際には、売主・買主の署名捺印をし、買主が手付金を支払い、契約成立となります。 - ステップ7．決済（残金精算）・引っ越し
- 契約締結後から決済日までに、契約時に交わした決済時の条件について整えていきます。
具体的には境界明示の為の測量、抵当権等の抹消、更地引き渡しの場合は建物の解体、中古住宅の場合は決済日までにお引越しなどです。
決済日には残代金の受領と同時に物件の引渡しを行います。
借り入れがある場合は、決済時に金銭消費賃借契約や抵当権等の設定の手続きを行います。中古住宅の場合は、決済の日までに引越しをしなければなりません。
抵当権が付いている物件については、抵当権の抹消を司法書士へ依頼します。
売買金(残金)を受け取り領収証を発行
関係書類があれば説明をし引き渡します。諸費用の支払い(固定資産税の精算・仲介手数料の支払い・登記手続き費用など)も決済時に行います。
その他必要な書類は事前にご説明いたします。
売却Q&A
- 1. 不動産会社にお願いするには、どういった手続きがあるの？
- まずは、不動産会社の信用度を認知するためにも、店舗へ出向いた方が早いでしょう。
- 「仲介」・・・不動産会社に購入者を探してもらう
- 「買取」・・・直接不動産会社と交渉して買い取ってもらう
1の場合は、不動産会社と相談して、販売価格を決めます。
その後、不動産会社のあつかっている媒体(ＨＰ・情報誌・チラシ)に掲載されます。※照正興産は、ホームページ・うちなーらいふ・GOOHOME・アットホーム・チラシ(不定期)・情報誌・現地看板などを扱っています。
※仲介依頼の場合は、３パターンの依頼(契約)方法があります。- a．専属専任媒介契約
不特定の不動産業者へ仲介を依頼することができます。
特徴お客様自身で買主をみつけることができません。- b．専任媒介契約
- 不特定の不動産業者へ仲介を依頼することができます。
特徴お客様自身で買主をみつけることが出来ますが、仲介業者の媒介で売却します。 - c．一般媒介契約
不特定多数の業者へ依頼することができます。
特徴お客様自身で買主を見つけ契約する事が出来ます。
お客様のご要望に応じて契約形態が選べます。必ず確認したうえでご依頼ください。
2の場合は、業者の買取り希望価格の提示をしてもらいます。売却希望金額を提示するのも良いかと思います。一般的に仲介を依頼するよりも、売却金額が低くなります。
